- ステップ1：ご相談
- ステップ2：ご所有不動産の調査・査定
- ステップ3：媒介契約の締結
- ステップ4：売却活動
- ステップ5：売却活動
- ステップ6：重要事項説明
- ステップ7：売買契約の締結・手付金の受領
- ステップ8：契約条件の履行
- ステップ9：決済・物件の引渡し
- ステップ10：売却後のフォローと税金
ステップ1：ご相談
不動産は、お客様の大切な資産です。ウエルホームではお客様一人一人にあった売却方法等をご提案させていただきます。
ステップ2：ご所有不動産の調査・査定
不動産物件は各地域による相場だけでなく、その物件自体の向きや間口、周辺環境などによって金額が変わってきます。
この他にも複雑な権利関係や法令上の制限、地域特性など、安全な取引に欠かせないための調査をしっかりおこなった上で、査定をおこないます。
また、近隣の取引情報や市況データなどを総合的に分析し売却予想、価格をご提案させていただきます。
ステップ3：媒介契約の締結
正式に不動産の売却をご決断されましたら、不動産会社に売却をご依頼頂くために媒介契約をご締結いただきます。
媒介契約とは宅地建物取引業法第34条の2項に定められている以下の3種類の契約内容のことを言います。
| 専属専任媒介契約 (せんぞくせんにん ばいかいけいやく) |
依頼者は仲介を依頼した宅地建物取引業者が見つけた相手方としか契約できません。 |
| 専任媒介契約 (せんにんばいかい けいやく) |
仲介を依頼できる宅地建物取引業者が1社に限られる形式です。自ら取引相手を見つけて契約することは可能です。 |
| 一般媒介契約 (いっぱんばいかい けいやく) |
複数の宅地建物取引業者に重ねて仲介を依頼できる契約です。並行して依頼している業者に他の業者を明らかにする義務のある「明示型」と、伏せておける「非明示型」があります。 一昔前は媒介契約といえば「非明示型」が主流でした。自分で発見した取引相手との契約も可能。売り手にとっては有利な条件で取引できる機会が増える反面、業者側から見ると、他の業者に先を越されるおそれがあり、営業活動で熱意に欠ける面があります。 |
ステップ4：売却活動
スムーズな売却を実現するためには広告活動の充実が必要です。ウエルホームではインターネットをはじめ、雑誌、新聞広告などで確実な売却を目指します。
下記に主な広告活動を記載しておりますのでご参考ください。（広告を希望されないお客様は事前にお申し出ください。）
- ウエルネットへの掲載
ウエルホームでは、当社独自のサイト、ウエルネットを展開しています。お客様にとってより魅力ある掲載方法で物件をアピールします。
また、お問い合わせ頂いたお客様にメールにて詳細な打ち合わせができるように独自のシステムで運営しており、地方や遠隔地のお客様にも効果的に訴求が図れます。 - ポータルサイトへの掲載
大手ポータルサイトへの登録を行います。ヤフーや@nifty、so-netなどのトータルサイトからイサイズ、フォレント、アドパークなどの不動産情報サイトにも掲載します。
- 住宅情報誌・新聞折込広告への掲載
近隣エリアを中心に掲載し、お客様を効果的に訴求します。
ステップ5：売却活動
お客様（買主様）より、購入したい旨の通知を頂きましたら、契約の内容についての打合せをさせて頂きます。必ずしも売主様の望んだ条件で申込みをされるとは限りませんので、売主様、買主様の双方にご納得いただけるように交渉をさせて頂きます。
ステップ6：重要事項説明
不動産の売買契約に先立ち、不動産会社が宅地建物取引業法第35条の規定に基づいて買主様に対し、契約に関する重要な事項を説明しなければなりません。
不動産取引についての専門知識のない一般消費者でも内容を十分に理解した上で契約できるようにして、のちのちのトラブルを未然に防ぐために宅建建物取引業法で設けられた制度です。
宅地建物取引主任者が主任者証を提示したうえで「重要事項説明書」を交付して説明することも合わせて、法律で義務付けられています。
ステップ7：売買契約の締結・手付金の受領
条件交渉で合意に達した事項を盛り込んだ売買契約書を売主様・買主様の双方に交付し、契約内容を確認の上、双方のご署名ご捺印を頂きます。
また、その際に購入意思の証しとして手付（解約手付）金を買主様より頂きます。
これは、万一、相手方の都合で契約を破棄する場合に違約金（もしくは違約金の一部）として受取ることができるというもので、契約が遂行される場合には契約金の一部に充当されるものとなります。
また、売主様の都合で契約を破棄する場合には、受取った手付金の倍額を返還しなければならないという性質もありますので、双方が不利益にならないように法律で定められています。
買主様より手付金をお受け取りになりましたら、無事に不動産売買契約は終了となります。
ステップ8：契約条件の履行
不動産売買契約の条項に盛り込まれた内容にそって、引き渡しの準備を行います。具体的には、測量や建物の解体、中古住宅におけるリフォームやハウスクリーニングなど、多岐に渡る作業を行わなければなりません。
ウエルホームではこれらの手続を万全にフォローさせて頂きます。
ステップ9：決済・物件の引渡し
引渡しの準備が整いますと、いよいよ決済です。買主様から残代金を頂き、法務局にて所有権の移転登記手続きを行います。
不動産売却において、売却物件に売主様の抵当権が設定されている場合、買主様よりお受け取りになりました売買代金を返済に充当し、買主様への所有権移転登記と同時に抵当権の抹消登記を行います。
また、この際に権利上の取引にミスが無いよう、通常、司法書士に手続きの依頼をして確実なお取引きを行います。以上の手続きを済ませますと不動産取引は完了です。
ステップ10：売却後のフォローと税金
物件の引渡し後、民法上の責任として、瑕疵担保責任を追う場合があります。
瑕疵担保責任とは売主様が引き渡しの時に気づかなかった欠陥（瑕疵）などのことを指し、一定期間中（一般の方で1年以上で任意、不動産業者で2年以上）に売主様の責任を追及できるというものです。売主様にとって不安材料ではありますが、ウエルホームではお引渡し後もお客様のフォローをさせていただきますのでご安心ください。
また、不動産を売却しますと譲渡に関する諸税が掛かります。
下記にて分かりやすくまとめましたので是非お役立てください。
■譲渡取得の計算方法
譲渡収入金額−（取得費＋譲渡費用）＝譲渡所得金額
※（取得費＋譲渡費用）は必要経費
譲渡所得金額−特別控除額＝課税譲渡所得金額
１：特例が受けられる譲渡
土地・建物などの譲渡が行われた場合は、特別控除額がそれぞれの譲渡所得から差し引かれる特例があります。ただし、これらの特別控除を受けるには、いろいろな条件がありますのでご注意ください。
| 特例が受けられる控除 | 特別控除額 |
| 自分が居住している家屋やその敷地を譲渡した場合 | 3,000万円 |
| 土地収用法（区画整理や道路整備などのために土地を売却しなければならない法律）などによる収用を背景とした売買契約などにより、国や地方公共団体などに土地や建物が買い取られた場合 | 5,000万円 |
| 国や地方公共団体、都市再生機構（旧都市基盤整備公団）などが行う特定の土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合 | 2,000万円 |
| 地方公共団体、都市再生機構(旧都市基盤整備公団）地方住宅供給公社、民間事業者が行う特定住宅造成事業等のために土地等を譲渡した場合 | 1,500万円 |
| 農地保有の合理化のために、農地等を譲渡した場合 | 800万円 |
２：譲渡所得にかかる所得税と住民税
不動産資産を売却して生じた所得（譲渡所得）には、次のような所得税と住民税がかかります。
| 所有期間 | 所得税 | 住民税 |
| 短期譲渡所得 (保有期間5年以下) |
課税短期譲渡所得に所得税率30% | 課税短期譲渡所得に所得税率9％ |
| 長期譲渡所得 (保有期間5年越 10年以下) |
課税短期譲渡所得に所得税率15% | 課税短期譲渡所得に所得税率5％ |
| 長期譲渡所得 (10年以上) |
課税長期譲渡所得が6,000万円 以下の部分は所得税率10％ |
課税長期譲渡所得が6,000万円以下の部分は所得税率4％ |
| 課税長期所得が6,000万円超の 部分は所得税率15％ |
課税長期譲渡所得が6,000万円以下の部分は所得税率5％ |
２：相続・遺贈または贈与により不動産を取得し、譲渡する場合
相続・遺贈または贈与により取得した不動産を譲渡した場合は、原則として前所有者の取得費を引継ぎます。同じく取得時期も原則として前所有者の取得時期を引継ぎます。
この他、各種の買い替えの特例や交換の特例等の税金を使って取得した場合には前の資産の取得価格を引継ぐという規定もあります。
また、相続または遺贈により取得した財産を相続税の申告期限から3年以内に譲渡した場合には、本来の取得費に次により計算した金額を加算することができます。
ただし、譲渡収入金額からこの規定を適用する前の取得費と譲渡費用を控除した残額を限度とします。
計算式：
取得費に加算する金額＝相続税額×譲渡資産の相続税評価額（※）／相続税の課税価格（債務控除前）
※譲渡した相続財産が土地等である場合は、相続税の課税価格に算入された全ての土地等の相続税評価額