不動産を購入したい方

ステップ1：事前準備

購入物件の価格、地域、駅からの距離、間取り、環境など、購入物件の決定要素はどれも重要なものばかりです。
限られたご予算の中で、お客様にとってオンリーワンの物件を探し出すためには、自分にとって何が重要なのか、自身の優先順位を明確にしておくことが物件購入の第一歩となります。下記に主なポイントをまとめてみましたのでご参考ください。

(1)エリア

沿線や駅をあまり限定せずにできるだけ広い範囲で探したほうが、選択の幅は広がります。まずはインターネットや住宅情報雑誌、新聞広告等で条件に合う物件は希望エリアのどのあたりにあるのかを大まかに確認しておきましょう。

おおよその地域を確認できたら、通勤通学へのアクセス方法としていくつかの沿線を選びます。また、その際に駅までの距離を考え、バスを利用してもよいのか、徒歩可能圏にするのかも考慮しておきましょう。
(2)間取り

物件を購入する際には、将来的なビジョンを考慮しながら間取りを検討しなければなりません。建売住宅やマンションを購入する場合は、何部屋くらいあるとよいのかをチェックしましょう。

また、同時に一部屋あたりの大きさ（何㎡くらいあるのか）も重要です。一部屋があまりにも小さいため、荷物置きにしかならないという場合もありますから、十分に確認してください。土地から購入する場合は、どういった建物を建てるかによって土地の必要な広さが決まってきます。建売住宅等を購入するのと同様に大まかにどのくらいの間取りが必要なのかを検討してから土地の大きさを決めていきましょう。
(3)収納 理想の収納スペースは、全体の6％以上と言われています。但し、荷物が人よりも多かったり、逆にあまり荷物を持たないという人は、自分の荷物が収まる量や今後増える可能性について考えながら検討しましょう。
(4)日当り 南向きは大変人気があります。そのため、平均相場よりも高めに設定されていることがほとんどです。「昼間は家にほとんどいない」という人は優先順位から下げてもよいでしょうが、洗濯や湿気等を考えますと日当りのよさは必要かと思われます。ですから、東向き、西向き物件でも日当りは確保できますので希望条件に加えた方がベストです。
(5)環境

スーパーや百貨店、コンビニエンスストアなどの商業施設や病院、薬局などの医療施設、または市役所、銀行などの施設が充実しているほど生活はしやすいといえます。また、区画整理された新しい町なども、防犯を考慮された設計になっていたり公園や学校施設の充実などが図られていますので暮らしやすい町といえるでしょう。

ただし、繁華街は交通量が多かったり、区画整理の始まったばかりの町では人けがなかったりと落ち着かない環境になるケースもあるので注意してください。平日と休日、昼間と夜間などに希望のエリアを散策しておくと様子がわかりますので確認しておきましょう。

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ステップ2：資金計画

物件を購入する場合、「物件価格」の他にさまざまな諸費用が掛かります。この諸費用は「物件価格」に対し、およそ6～10％が目安となります。それ以外にも引越代や家具代、中古物件の場合にはリフォーム代などが必要になることもあります。
これらの不動産購入費用の総額をしっかりと把握しましょう。

不動産購入時における諸費用の内訳

(1)税金

名称 算出方法 支払時期 備考
印紙税 売買契約金額により異なる 売買契約時及びローン金消契約時 不動産価格やお借り入れの金額により異なります
所有権移転登記に伴う 土地：不動産の価格×2（1）％注1 所有権移転登記時 一定の要件をそなえた住宅用家屋には軽減措置があります
登録免許税 建物：不動産の価格×2％
所有権保存登記に伴う 不動産の価格×0.4％ 所有権保存登記時 一定の要件をそなえた住宅用家屋には軽減措置があります
登録免許税
抵当権設定登記に伴う 不動産の価格×0.4％ 抵当権設定登記時 一定の要件をそなえた住宅用家屋には軽減措置があります
登録免許税
不動産取得税 不動産の価格×4（3）％注2 不動産の購入後、納税通知書にて課税 一定の要件をそなえた建物には軽減措置があります
固定資産税 課税標準額×1.4％ 毎年課税 取得した年の翌年より納税通知書が届きます。
都市計画税 課税標準額×0.3％ 毎年課税 取得した年の翌年より納税通知書が届きます。


※不動産の価格…原則として固定資産課税台帳に登録された価額（固定資産税評価額）をいいます。
※現在、印紙税、登録免許税、不動産取得税については時限措置として軽減措置が実施されています。

注1…平成18年4月1日から平成20年3月31日までの間に行う土地の売買による所有権移転登記は税率が軽減されます。

注2…不動産取得税の本則の税率は4％ですが、次のように軽減されます。

  • 住宅関係の土地・建物 3％（平成21年3月31日まで）
  • 住宅以外の土地 3％（平成21年3月31日まで）
  • 住宅以外の建物 3.5％（平成20年3月31日まで）

(2)その他の諸費用

名称 算出方法 支払時期 備考
仲介手数料 物件価格×3.15％＋6.3万円 売買契約決済時 400万円以下の物件の場合は算出方法が異なります
ローン事務手数料 31,500円（消費税込み）注3 ローン実行時 当該費用は各銀行規定により異なります
ローン保証料   ローン実行時 当該費用は各銀行規定により異なります
団体信用生命保険料   ローン実行時 当該費用は各銀行規定により異なります
火災保険料   売買契約決済時 保険商品、期間、建物の構造地域によりことなります
司法書士報酬   売買契約決済時 売買契約金額により異なります
管理費／修繕積立金等の精算書   売買契約決済時 マンション等の契約の場合にかかります

※各種税金を含む諸費用は、購入物件、購入時期及び各金融機関により異なります。
注3…各金融機関は概ね上記金額の事務手数料となっていますが、一部の金融機関や金融商品の中にはローン軸手数料自体がかからないものもあります。

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ステップ3：物件を探す

希望条件が絞れてきたら、実際に物件を探してみましょう。
満足できる物件を手に入れるには、情報を集めて購入候補を選んでいくことが大切です。まずはどうすれば物件情報が手に入るのかを確認しておきましょう。

主な不動産検索方法

  1. インターネット

    不動産会社や情報誌のホームページより希望条件にあったものを検索します。
    万一、希望のものが見つからなくても、メールでの問い合わせにより、物件情報等を改めて通知してくれる会社もあります。

  2. 住宅情報誌

    書店、コンビニエンスストアーなどで販売されている雑誌。多くの物件が載っているので、相場を調べる際に重宝します。

  3. 新聞の折り込みチラシ

    比較的に、狭い範囲での物件検索に有効です。近隣での引越や住み替えを検討されている方には最適かもしれません。ただし、マンションなどの単体チラシは不定期に配布されるので見落とさないように注意してください。

  4. 仲介業者からの紹介

    ウエルホームでは担当者が、お客様の条件にあったものをご用意いたします。
    お気軽にお問い合わせ下さい。

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ステップ4：現地を見学する

情報を集めた中で、気に入った物件があれば、積極的に出かけて見学しましょう。
写真や図面だけではつかめない周辺環境や、物件の雰囲気を直接、感じることは大切です。
事前に周辺の地図を用意していくと便利です。
尚、複数の物件を見る場合には、後で内容を整理しやすいように下記のチェックシートをご利用ください。

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ステップ5：購入申込

購入をしたい不動産物件が見つかったら、売主さまに購入したいという意思表示を書面（買付証明書）にて行います。
具体的には、不動産物件の価格、引渡し時期、その他購入希望条件を記載します。
買主さま、売主さま双方で各々の条件に合意すれば、契約日を取り決めることとなります。

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ステップ6：ローンの事前相談

購入物件が決まったら、ローンのために各金融機関へ出向き、ローンの事前相談を行います。具体的には不動産物件の購入に基づく資金計画と事前審査といわれる仮申込みをしていただき、無理のない計画で実行、または融資を受けられるかの審査をしてもらいます。なお、金融機関はご自由にお選びいただけます。

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ステップ7：重要事項の説明

売買契約に先立ち買主さまに対して、宅地建物取引業者より不動産の重要な事項について書面を交付の上、説明をするようにと法律で義務付けられています。この書面を「重要事項説明書」といい、宅地建物取引主任者の資格を有するものが行うこととなっています。「重要事項説明書」は売買契約を結ぶ前に物件の詳細を確認するものですからその内容をしっかりと把握し、説明内容に不明な点がないかどうか十分に確かめることが重要です。

重要事項説明書に記載される主な事項

■取引物件に関する事項

  • 登記されている権利の種類や内容など
  • 都市計画法、建築基準法、その他の法令に基づく制限の概要
  • 私道に関する負担など
  • 電気・ガス・飲用水などの供給施設及び下水道施設等の整備状況
  • 未完成物件における工事完了時の構造や形状など
  • 建物の敷地に関する権利の種類とその内容
  • マンションの共用部分に関する規約の定めなど
■取引条件に関する事項
  • 売買代金
  • 売買代金以外に授受される金額とその概要
  • 契約解除に関することがら
  • 損害賠償に関する用件と違約金について
  • 手付金、支払金等の保全に関する概要
  • 売買代金に関するローンの斡旋内容とローンが成立しなかった場合の取り決め事項
  • その他国土交通省令に定められた事項
  • 割賦販売に関する内容
■その他
  • 当該取引に関わる宅地建物取引業社と取引主任者の明示
  • 供託所に関する説明
  • 取引のあり方（売買、交換、賃貸等の明示

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ステップ8：売買契約の締結・手付金の支払い

不動産購入時の条件交渉で合意に達した事項を盛り込んだ売買契約書を買主さま売主さま双方に交付し、契約内容の確認をいたします。内容確認後、双方、ご署名ご捺印をいただきましたら、売主さまに手付金をお支払いいたします。
なお、手付金とは買主さまが売主さまに対して「物件を購入します」という意思表示として支払われるもので決済時に売買代金の一部に充当されます。

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ステップ9：ローンの申込み

売買契約を締結したら、正式に不動産購入ローンの申込みをしていただきます。
住宅ローンは大きく分けると「公的融資」、「民間融資」の2つに分けられます。住宅金融公庫が貸し出す「公庫融資」や厚生年金・国民年金の加入者が利用できる「年金住宅融資」などが「公的融資」、銀行や信用金庫などの金融機関が取り扱うものが「民間融資」です。それぞれに融資規定が設けられていますので、事前相談時に しっかりと確認をしておきましょう。（住宅金融公庫融資で居住用住宅の融資を受ける場合は、一般の金融機関を窓口として申込みをすることが可能です。）
不動産購入ローンの申込みから1～3週間程度で金融機関より、融資の審査結果の連絡がございます。融資の承認後、融資の実行日までの間に金融機関との間で金銭消費貸借者契約及び抵当権設定契約を結びます。

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ステップ10：融資実行・残代金の支払い・物件の引渡し

不動産購入ローンの融資が実行されましたら、売買代金の残代金を売主さまにお支払いいただきます。これと同時に、不動産物件の所有権移転登記手続きと、引渡しを行います。この時、買主さまへの不動産物件の安全な引渡しを行うために司法書士へ登記手続きの代行をしていただきます。買主さまへの障害となるような権利設定等がなされていないかを確認していただきましょう。

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ステップ11：お引越し

ウエルホームでは、引越し業者やリフォーム業者、ハウスクリーニング等の各関連業者より、取引実績があり、信頼のおける業者をご要望に応じてご紹介いたします。
また、下記にて引越しを効率よく進めるためのチェックリストをご用意いたしましたので是非ともご活用ください。
以上が不動産購入の流れになります。
お客様だけの不動産物件を見つけて素敵なマイホーム生活を満喫して下さい。
ご来店をお待ちしております。

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